Après l’acquisition de votre propriété, vous découvrez des problèmes importants dans les fondations, dans la charpente ou encore dans la toiture: pouvez-vous intenter une poursuite contre votre vendeur ou encore contre son vendeur à lui?

La garantie de qualité, aussi appelée la garantie contre les vices cachés, s’impose au vendeur, même s’il ignore les vices. C’est dire que la garantie de qualité prévue par la loi s’impose de façon objective, que le vendeur soit ou non de bonne foi en rapport aux vices découverts.

L’idée qui soutient la loi est la suivante : l’acheteur a le droit de s’attendre à ce que ses attentes raisonnables quant à l’état de l’immeuble soient protégées. L’acheteur aura le fardeau de la preuve du vice et des conditions d’existence de la garantie de qualité. L’acheteur doit démontrer l’absence de qualité raisonnablement attendue pour que le vendeur en soit tenu responsable.

Cependant, il est possible pour le vendeur d’exclure ou de limiter sa responsabilité par le contrat de vente.

Le texte juridique de base de cette responsabilité est l’article 1726 du code civil du Québec qui se lit comme suit:  » le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert « .

Un vice est défini comme une défectuosité ou un problème qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. En général, le vice est une malfaçon ou une construction en violation des règles de l’art. Cependant, un vice peut exister même lorsque les règles de l’art ont été suivies, mais l’immeuble ne peut servir à l’usage auquel il est destiné ou encore son utilité est compromise. L’utilité est ici comprise au sens large et peut inclure une perte ou diminution de la valeur de l’immeuble.

L’appréciation d’un vice se fait en fonction de l’usage normal de l’immeuble selon un test objectif, c’est-à-dire pour un acheteur raisonnable.

Notons que la vétusté, soit l’usure normale, de l’immeuble ne constitue pas un vice. En effet, tout bien jouit d’une durée déterminée. La garantie ne couvre pas l’usure normale lorsque l’acheteur devait s’attendre à la détérioration survenue.

Le vice doit être grave

Il y a deux niveaux de gravité reconnue. Le vice doit être suffisamment sérieux pour que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou encore, s’il l’avait connu, il ne l’aurait acheté qu’à un moindre prix. En d’autres mots, les conséquences des vices ne doivent pas s’avérer insignifiantes.

Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente

Il est essentiel que l’acheteur n’ait pas eu connaissance du vice avant la vente. Il appartiendra au vendeur de prouver qu’il avait dénoncé le vice lors de la vente à l’acheteur ou que l’acheteur en avait par ailleurs connaissance. Notons que la dénonciation incomplète ou erronée du vice n’emporte pas connaissance du vice par l’acheteur.

Le vice doit être non apparent

Le vice ne doit pas avoir été apparent, notamment visible, au moment de la vente. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert selon l’article 1726 du code civil du Québec. Règle générale, il n’est donc pas nécessaire de recourir à un expert lors de l’examen préachat de la propriété.

Le vice doit être antérieur à la vente

Il revient à l’acheteur de prouver que le vice était antérieur à la vente. Le vice peut n’avoir existé qu’en germe, c’est-à-dire que les effets du vice peuvent se manifester après la vente pourvu que la cause soit antérieure à la vente. Cette condition permet d’éviter qu’un vendeur soit tenu responsable d’un mauvais usage par l’acheteur.

L’acheteur peut toutefois bénéficier d’une présomption de fait notamment s’il dénonce le vice tôt après la délivrance ou s’il prouve que le vice s’est manifesté peu après. Si le vendeur prétend plutôt que le vice est dû à un mauvais usage par l’acheteur, ce sera au vendeur de le démontrer

Les recours de l’acheteur

En temps normal, l’acheteur poursuit directement son vendeur et ce vendeur pourra poursuivre également son propre vendeur et ainsi de suite. L’acheteur pourra aussi poursuivre directement les vendeurs intermédiaires pour autant que le vice existait lors de la vente concernée.

L’acheteur bénéficie des recours généraux, comme la demande d’annulation ou la demande de diminution du prix de vente. Pour l’annulation de la vente, le vendeur est tenu de rembourser le prix de vente et l’acheteur de lui remettre l’immeuble. Pour la diminution du prix, celle-ci est généralement considérée comme le montant correspondant au coût des travaux correctifs pour réparer le vice. L’acheteur pourrait aussi demander, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature, soit la réparation du vice. Le choix du recours appartient exclusivement à l’acheteur. Ces recours sont valables indépendamment de la connaissance ou non du vice par le vendeur.

À noter que d’autres recours peuvent être ouverts à l’acheteur, par exemple s’il établit que le vendeur l’a sciemment trompé. De plus, notons que l’acheteur qui achète d’un vendeur-entrepreneur a toute une série d’autres protections et recours.

La dénonciation dans un délai raisonnable

Selon l’article 1739 du Code civil du Québec,  » l’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte « .

Il s’ensuit que l’acheteur est tenu de dénoncer par écrit au vendeur le vice dans un délai raisonnable de sa découverte.

Notons toutefois que l’acheteur doit aussi mettre en demeure le vendeur avant d’effectuer les réparations. L’acheteur peut fusionner dans un même document écrit la dénonciation au vendeur de l’existence d’un vice et la mise en demeure d’y remédier. La dénonciation permet ainsi au vendeur de vérifier les prétentions de l’acheteur par un expert et de procéder à la réparation du vice s’il le désire, peut-être à un moindre coût. Notons qu’il y a des régimes d’exceptions distinctes pour la dénonciation et la mise en demeure.

Si l’acheteur ne dénonce pas les vices au vendeur dans un délai raisonnable ou qu’il omet de mettre le vendeur en demeure de procéder aux réparations avant que celles-ci ne soient effectuées, son action pourra être rejetée.

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C’est connu, l’achat d’une maison s’avère le principal investissement que bien des gens réaliseront dans leur vie. L’acheteur d’une maison existante ne doit donc jamais hésiter à lier sa promesse d’achat à une condition d’inspection.

Pourquoi une inspection?

Une inspection préachat est essentielle pour deux raisons :

  • Afin d’obtenir un constat complet et le plus objectif possible sur la condition générale du bâtiment convoité;
  • Afin de déceler les défauts susceptibles d’en diminuer l’usage et la valeur.

Préciser la condition sur la promesse d’achat

Que devrait comporter une condition d’inspection inscrite à la promesse d’achat?

  • Un délai, idéalement de 7 à 10 jours, pour l’inspection et la lecture du rapport présentant les résultats;
  • Une mention qui stipule que les constats de l’inspection du bâtiment devront satisfaire l’acheteur.

À la suite de ces constats, l’acheteur pourrait se dégager de l’obligation de conclure l’achat si le résultat de l’inspection ne le satisfait pas. De plus, il pourra disposer d’une ouverture pour renégocier le prix d’achat.

Bien choisir son inspecteur en bâtiment

Fait étonnant, la profession d’inspecteur en bâtiment n’est liée à aucune formation réglementée. Cela signifie qu’en pratique, n’importe qui peut se prétendre qualifié en la matière. À qui confier le mandat d’inspection, dans ce contexte? La façon la plus sûre de s’assurer de la compétence souhaitée, c’est de jeter son dévolu sur un inspecteur…

  • détenteur d’une assurance responsabilité en vigueur pour les erreurs et les omissions;

et

  • membre en règle d’un ordre professionnel pertinent.

On trouve au Québec des architectes, des technologues et des ingénieurs en bâtiment qui offrent le service. Il faut savoir que les ordres professionnels visent notamment à protéger le public en contrôlant l’exercice de la profession.

On peut vérifier l’inscription d’un inspecteur auprès de l’ordre professionnel lui-même, et la couverture en assurance auprès de la compagnie concernée.

De plus, il ne faut pas hésiter à demander des références. Un inspecteur en bâtiment aguerri ne s’y opposera normalement jamais.

Bon à savoir : il faut prévoir environ 500 $ pour obtenir les services d’un inspecteur. Le coût de l’inspection peut toutefois varier en fonction du type de bâtiment (sa taille, son âge, etc.).

Quels sont les points qui devraient être inclus dans une inspection en bâtiment ?

  • Fondation
  • Portes et fenêtres
  • Couverture et murs extérieurs
  • Comble (grenier)
  • Installations de plomberie et d’électricité (parties visibles)
  • Installations de chauffage et de climatisation
  • Plafonds, murs et planchers
  • Isolation (parties visibles)
  • Ventilation
  • Fosses septiques, puits, conduits d’égout (si l’inspecteur est qualifié)
  • Autres bâtiments (ex. : un garage isolé)
  • Terrain, notamment le drain autour des bâtiments, l’inclinaison et la végétation naturelle
  • Intégrité générale de la structure des bâtiments
  • Parties communes (dans le cas d’une copropriété ou d’une coopérative)

 

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Quels sont les coûts à considérer lors de l’achat d’une propriété hormis son prix d’achat ?

•Frais d’inspection de bâtiment

•Expertise (si applicable)

•Frais juridiques et dépenses afférentes (Notaire / Avocat )

•Taxes de vente (si applicable)

•Primes d’assurances (hypothèques assurées à proportions élevées)

•Rajustement d’intérêts / Pénalité sur hypothèque précédente

•Assurance-vie pour prêt hypothécaire

•Ajustement des taxes foncière et scolaire

•Ajustement frais de chauffage

•Assurance-habitation

 

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