La réforme des copropriétés divises (condos)

Le gouvernement du Québec a procédé à une refonte en profondeur des règles entourant la copropriété divise; certains changements sont déjà en vigueur et d’autres sont attendus.

C'est afin d'éviter de mauvaises surprises aux futurs acquéreurs de condos et aux copropriétaires actuels que le législateur a cru bon de mieux encadrer le régime de copropriété. En ajoutant une série de nouvelles règles qui, lorsqu’elles entreront toutes en vigueur, imposeront un régime strict, complexe et fort possiblement plus coûteux. Par conséquent: une plus grande protection.

Pour répondre aux problèmes des syndicats de copropriétés disposant d’un fonds de prévoyance insuffisant pour faire face à des frais exorbitants en raison de la découverte de vices ou de négligence dans l’entretien de l’immeuble, le législateur bonifie le régime actuel de façon à ce que le syndicat soit en mesure de répondre aux besoins de l’immeuble, et ce, de façon ponctuelle.

Assurances
et auto assurance

Jusqu'à maintenant, le syndicat des copropriétaires établissait un fonds de prévoyance pour couvrir les frais de réparation anticipés. Mais avec la réforme, le syndicat devra réviser sa méthode d'établissement du montant requis.

Depuis avril 2021, le fonds doit maintenant pourvoir à la reconstruction conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment et le montant de l’assurance souscrite doit être évalué au moins tous les 5 ans par un membre de l'Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec, afin que l’assurance détenue soit suffisante.
 

De plus, le syndicat doit se constituer un fonds d'auto assurance affecté au paiement de la plus haute des franchises prévues par les assurances souscrites et à la réparation du dommage occasionné aux biens assurés (l’immeuble et ses composantes). Il doit aussi souscrire à une assurance couvrant la responsabilité envers les tiers ainsi que celles des membres de son conseil d’administration.

L'unité de référence ou fiche technique ayant pour objet de décrire l'aménagement d'origine d'une partie privative, doit être suffisamment précise, pour permettre d'identifier les améliorations que les copropriétaires peuvent y avoir apportées. On veut ainsi éviter toute confusion en terme d'indemnité lors d'un sinistre, à savoir lequel des 2 assureurs du syndicat ou du copropriétaire devra payer. Cette fiche technique doit être déposée au registre de la copropriété et disponible pour tout copropriétaire qui en fait la demande.

Chaque copropriétaire doit fournir les preuves des améliorations qu'il a ajoutées à son unité pour fins de réclamations à ses assurances.

Carnet d'entretien et étude de fonds de prévoyance (non en vigueur)

La nouvelle législation qui entrera en vigueur ultérieurement instaurera la tenue d’un carnet d’entretien et réparation de l’immeuble établissant les prévisions des travaux à venir. Il contiendra également les travaux ayant déjà été réalisés. Il sera tenu à jour et révisé périodiquement. De même, tous les 5 ans, le conseil d'administration obtiendra une étude de fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes.

Ces études seront réalisées conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désignera notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études. 

Condos neufs: le promoteur devra lui aussi mettre la main à la poche. Entre autres obligations, il devra commander une étude du fonds de prévoyance qui devra être remise aux futurs copropriétaires. En attendant de recevoir l’étude, il devra mettre en fidéicommis 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble.

Source: www.ledroit.com